Pourquoi j’ai refusé d’investir dans un studio qui s’autofinançait et qui aurait dégagé un cashflow de 100 euros ?

Aujourd’hui je vais vous raconter une anecdote sur un studio que j’ai refusé d’acheter, malgré qu’il s’autofinançait et aurait dégagé 100 euros de cash flow par mois.

Un jour, un ami investisseur m’a parlé d’un agent immobilier qui se chargeait de lui trouver un locataire pour son studio qu’il venait d’acheter, et de retaper.
Il me disait que du bien de cet agent immobilier : qu’il avait lui-même plusieurs biens immobiliers, que ses biens immobiliers s’autofinançaient (On dit qu’un bien s’autofinance, lorsque le loyer paye entièrement le crédit immobilier, voir les impôts et les charges) et qu’il conseillait bien ses clients car il leur expliquait les méthodes d’investissement qu’il s’appliquait à lui-même. De plus cet agent immobilier connaissait bien la ville dans laquelle je souhaitais investir, car il y a habité et a plusieurs biens immobiliers dans cette ville.

J’ai donc décidé de l’appeler, de le rencontrer, et de voir ce qu’il pouvait me proposer comme studios à visiter.

1er contact par téléphone : j’ai été ravie. L’agent immobilier me parle d’investissement, de se constituer un revenu supplémentaire pour sa retraite, d’autofinancement. Je vois qu’on est sur la même longueur d’ondes.

Il me propose rapidement d’aller visiter un studio à 89 000 euros dans la ville où je souhaite investir. Il me donne l’adresse de l’immeuble, je m’y rends…et là 1ère mauvaise impression.
Il s’agit d’un studio dans une résidence étudiante et dans un quartier pas très réputé de la ville. Je n’aime pas trop les résidences étudiantes, car parfois les studios sont déjà loués avec un bail commercial. Les studios dans des résidences étudiantes qui ont un bail commercial sont gérés par une société de gestion qui gère pas mal de choses à votre place.
C’est bien pour les gens qui veulent déléguer certaines tâches, mais sachez que moins vous faites les choses vous-même et plus vous déléguez, moins votre rendement sera élevé. Et le but pour arriver à l’indépendance financière c’est d’obtenir le meilleur rendement possible.

Voilà pourquoi je n’aime pas les baux commerciaux :

 La société de gestion se charge de vous trouver le locataire : ça peut être intéressant si vous ne vivez pas dans la ville où se trouve votre bien, mais si vous vivez pas trop loin autant chercher son locataire soi même. Il suffit de mettre quelques belles photos, créer une annonce attrayante, et mettre un prix correct et normalement vous devriez trouvez un locataire rapidement.
– La société de gestion fixe les prix du loyer
 Vous ne percevez pas la totalité du loyer : vous recevrez une partie du loyer que payera votre locataire, et l’autre partie sera reversée à la société de gestion (hé oui il faut bien qu’elle se paie pour le travail qu’elle fait pour vous)
Donc imaginez ma tête quand j’ai vu en gros sur la façade de l’immeuble « Résidence étudiante » :-/

 

 

Je demande direct à l’agent si le studio qu’on va visiter est lié à un bail commercial. Il me répond que non, mais je ne suis pas très emballée.

Bref, il me fait visiter le studio qui mesure 20 m2 et qui est occupée par 2 locataires.
Encore quelque chose qui me chiffonne car je ne pourrais y faire de travaux qu’à leur départ et que je ne pourrais pas profiter des nombreux avantages fiscaux qu’offre une location meublée.
Le loyer était de 600 euros (ce que je trouve cher pour un studio loué vide), et mon crédit immobilier pour cet achat serait d’un montant de 500 euros par mois. Ce qui me permettait d’avoir un cash flow de 100 euros. (le cash flow est l’argent disponible qu’il me reste après avoir payé ma mensualité du crédit immobilier)
Je discute avec une des locataires, j’essaye de voir si elle se sent bien dans le studio, les choses qu’elle aimerait changer ou rajouter dans le studio. Elle me raconte qu’elle n’a eu aucun problème dans le studio sauf qu’elle s’est faite cambriolée y a quelques mois, et que d’autres locataires se sont fait également cambriolés ( wouaille !!!!! )

Bref la visite se termine, je vais un briefing avec l’agent immobilier et lui dit ce qu’il me déplaît :

– le quartier (et le cambriolage qui va avec! )
– le fait que studio soit occupé et que je ne peux pas y faire des travaux tout de suite pour valoriser le bien.
– La date de la fin du bail (il s’expirait dans un an et demi)
– Le fait qu’il soit loué vide et que je ne puisse pas bénéficier des avantages fiscaux liés à une location meublée (j’en parlerai dans un prochain article)
L’agent immobilier voulait à tout prix que je l’achète, il trouvait des solutions à tous mes problèmes

– Concernant le quartier : il avait vécu pas très loin de la résidence étudiante et il n’a JAMAIS eu de problème. Il n’a jamais été cambriolé ( oui mais la locatrice et d’autres locataires de l’immeuble, si !)
– Pour les travaux : je pourrais toujours les faire plus tard
– La date de fin du bail : faut juste être patient (oui mais on ne met pas des gens à la rue comme ça ! pour récupérer un logement qui est loué, il faut soit y habiter soi même ou soit y héberger un membre de sa famille, or ce n’est pas mon cas)
– Pour la location meublée : l’agent immobilier me dit qu’il a longuement discuté avec la locataire et qu’elle est prête à ce que je rajoute des meubles (serait-elle prête à se débarrasser de son clic clac et de certains mobiliers juste pour que je puisse faire de la location meublée ???)
Bref, je sentais le plan foireux à 3000 kilomètres

 

Ps : j’ai visité le studio au début du mois de Février, aujourd’hui ( 28 mai) il est toujours en vente !!! Allez savoir pourquoi !!!!!
Et vous avez visité de fausses bonnes affaires ? Avez-vous longtemps douté ? n’hésitez pas à me racontez vos expériences !

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