28 Juil 2015

Publié par | 6 commentaires

Un bon investisseur doit savoir s’adapter et changer ses plans.

Bonjour,

Dans cet article je vous présente Cyril qui voulait investir dans une grande surface pour la diviser en plusieurs appartements. Cependant quelques imprévus ont fait que Cyril a dû changer ses plans. Découvrez comment Cyril à réussi à s’adapter et comment il s’en est plutôt bien sorti. 

 

 

Bonjour à tous je suis Cyril du blog ADNIvest.com et c’est avec un grand plaisir aujourd’hui que je vais vous parler d’un de mes investissements dans l’immobilier qui génère un rendement annuel d’environ 12% : la colocation.

Lorsque j’ai acheté cette maison dans la banlieue de Lille (à Roubaix pour être précis) je savais d’ores et déjà qu’il fallait que je fasse du meublé pour être sûr d’aller chercher une vraie rentabilité et ne pas me bloquer pour la suite. À l’origine je m’étais décidé pour une stratégie de division de surface. La maison de 110m² s’y prêtait bien et je pensais faire 4 appartements meublés pour les louer à des jeunes actifs du coin (Roubaix est une ville tout de même dynamique).

Lorsque j’ai creusé un peu le projet, je me suis bêtement bloqué avec la mairie pour une histoire de taxe de parking. À l’époque je croyais qu’il faudrait que je paye une taxe par logement créé et comme elle était à 9 000€ l’unité ça me faisait près de 30 000€ de perte sèche et je pouvais dire au revoir à ma rentabilité. Puis en creusant un peu je me suis dit qu’il y avait possibilité de transformer le projet pour en faire une grande colocation. Pas de taxe parking, moins de frais de travaux et surtout beaucoup d’écoles aux alentours donc ce serait parfait pour les étudiants.

J’ai donc acheté pour 98 000€ cette maison qui était dans un état à faire peur à beaucoup de monde, j’en veux pour preuve les photos suivantes :

 

 

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Nous étions alors en juin 2014 quand j’ai eu les clés. J’avais pris un différé de 6 mois pour mon crédit donc j’allais commencer à payer début 2015. Nous avons donc fait une bonne partie des travaux nous-mêmes (car nous avions le temps et j’avais surtout moi-même l’envie de m’y mettre alors que je ne savais même pas planter un clou). Pendant six mois je dois vous avouer qu’il y a eu du boulot, c’était une période éprouvante.

On en a eu pour un peu moins de 40 000€ de travaux c’était à peu près ce qu’on avait prévu, sauf qu’on a préféré refaire la toiture tout de suite donc on a fait une rallonge sur l’emprunt de 10k€. On a tout refait ! On a cassé les murs, les sols et donc la toiture. On a refait toute l’électricité, la plomberie et les évacuations. Au final on a créé une grande pièce à vivre au rez-de-chaussée (60m²) qui comprend la cuisine équipée, salon et salle à manger. Les colocataires ont aussi accès à une cour avec le barbecue et à une cave pour les machines. Nous avons créé 5 chambres dans les étages. À l’intérieur de chaque chambre, il y a donc un lit deux places et une petite salle de bain privée avec douche, lavabo et WC. L’idée c’était de se placer directement parmi les meilleures offres pour pouvoir éviter un maximum la période de vacance locative. Voici de nouveau quelques photos pour vous montrer le résultat (j’ai également créé un site vitrine pour renforcer l’effet « wahou » www.coloc-roubaix.fr ) :

 

 

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Je loue chaque chambre au prix du marché de la colocation sur Roubaix. Aux alentours de 350-430€ par mois et par chambre. Ce qui fait que la maison entièrement louée me rapporte environ 2000€ par mois. L’ensemble de mes crédits (achats + travaux + meubles + les frais comme internet ou les sites d’annonces) me coute aux alentours de 1400€ par mois. Ce qui signifie que je génère avec cette seule opération un cashflow de 500-600€ net par mois.À titre d’information, la même maison rénovée dans la même rue se loue environ 800e par mois en location nue classique.

 

 

C’est vrai que cela m’a demandé beaucoup de travail. Mais aujourd’hui je me retrouve avec un bien qui se loue très facilement tous les mois (je le loue même à des étrangers qui n’ont jamais visité) et cela me permet non seulement de payer mon crédit mais en plus d’être à l’aise en cas de vacance ou de travaux et le gros avantage de la colocation est de diluer le risque d’impayés puisqu’il y a au total 5 locataires et donc 5 revenus différents.

Dites-moi dans les commentaires si vous avez déjà vécu en colocation et si vous seriez tentés de passer du côté « bailleur » de l’aventure. N’hésitez pas aussi à me poser vos questions, j’y répondrais avec plaisir.

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  1. bonjour Cynthia et Cyril.
    félicitation Cyril pour le résultat des travaux, c’est magnifique.
    bonne journée
    Jérôme
    jerome Articles récents…comment rester motivé 2My Profile

  2. Bonjour,
    Je viens d’arriver sur votre blog un peu par hasard, et il semblerait que vos lecteurs/lectrices puissent être intéressés par Colocation 40 ans+, site de petites annonces, qui permet aux adultes ou aux seniors qui vivent seuls de se retrouver, en vue de vivre à plusieurs, sous un même toit en colocation.
    A bientôt.
    Cordialement
    P. Lelal
    http://www.colocation-adulte.fr/colocation-a-paris/chambre-a-paris

  3. Vous avez une très belle initiative, de plus le résultat est vraiment réussi.
    C’est ce qu’on appelle une investissement bien pensée
    Bonne continuation!!!!!

  4. Je suis bluffée. C’est un vrai pro. Il sait s’adapter aux situations. 🙂 Et le résultat est impressionnant. Son histoire encourage beaucoup, je trouve.

  5. Wow!! Le changement est tout simplement stupéfiant. J’admire votre courage et votre volonté à vouloir réussir le projet coûte que coûte. Bravo

  6. Bonjour, et merci pour cet article que j’ai trouvé très intéressant. Et vous avez effectivement raison, dans la plupart des cas, un projet ne se déroule jamais comme prévu, et il va toujours falloir s’adapter en fonction des changements.

Trackbacks/Pingbacks

  1. Savoir s'adapter c'est une clé du succès ! - ADNInvest - […] Pour aller voir ce qu’il en est, ça se passe sur ce lien. […]

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