29 Mai 2013

Publié par | 24 commentaires

Pourquoi j’ai refusé d’investir dans un studio qui s’autofinançait et qui aurait dégagé un cashflow de 100 euros ?

Bonjour à tous,

Aujourd’hui je vais vous raconter une anecdote sur un studio que j’ai refusé d’acheter, malgré qu’il s’autofinançait et aurait dégagé 100 euros de cash flow par mois.

Un jour, un ami investisseur m’a parlé d’un agent immobilier qui se chargeait de lui trouver un locataire pour son studio qu’il venait d’acheter, et de retaper.
Il me disait que du bien de cet agent immobilier : qu’il avait lui-même plusieurs biens immobiliers, que ses biens immobiliers s’autofinançaient (On dit qu’un bien s’autofinance, lorsque le loyer paye entièrement le crédit immobilier, voir les impôts et les charges) et qu’il conseillait bien ses clients car il leur expliquait les méthodes d’investissement qu’il s’appliquait à lui-même. De plus cet agent immobilier connaissait bien la ville dans laquelle je souhaitais investir, car il y a habité et a plusieurs biens immobiliers dans cette ville.

 

 

J’ai donc décidé de l’appeler, de le rencontrer, et de voir ce qu’il pouvait me proposer comme studios à visiter.

1er contact par téléphone : j’ai été ravie. L’agent immobilier me parle d’investissement, de se constituer un revenu supplémentaire pour sa retraite, d’autofinancement. Je vois qu’on est sur la même longueur d’ondes.

Il me propose rapidement d’aller visiter un studio à 89 000 euros dans la ville où je souhaite investir. Il me donne l’adresse de l’immeuble, je m’y rends…et là 1ère mauvaise impression.
Il s’agit d’un studio dans une résidence étudiante et dans un quartier pas très réputé de la ville. Je n’aime pas trop les résidences étudiantes, car parfois les studios sont déjà loués avec un bail commercial. Les studios dans des résidences étudiantes qui ont un bail commercial sont gérés par une société de gestion qui gère pas mal de choses à votre place.
C’est bien pour les gens qui veulent déléguer certaines tâches, mais sachez que moins vous faites les choses vous-même et plus vous déléguez, moins votre rendement sera élevé. Et le but pour arriver à l’indépendance financière c’est d’obtenir le meilleur rendement possible.

Voilà pourquoi je n’aime pas les baux commerciaux :

La société de gestion se charge de vous trouver le locataire : ça peut être intéressant si vous ne vivez pas dans la ville où se trouve votre bien, mais si vous vivez pas trop loin autant chercher son locataire soi même. Il suffit de mettre quelques belles photos, créer une annonce attrayante, et mettre un prix correct et normalement vous devriez trouvez un locataire rapidement.
La société de gestion fixe les prix du loyer
Vous ne percevez pas la totalité du loyer : vous recevrez une partie du loyer que payera votre locataire, et l’autre partie sera reversée à la société de gestion (hé oui il faut bien qu’elle se paie pour le travail qu’elle fait pour vous)
Donc imaginez ma tête quand j’ai vu en gros sur la façade de l’immeuble « Résidence étudiante » :-/

 

 

Je demande direct à l’agent si le studio qu’on va visiter est lié à un bail commercial. Il me répond que non, mais je ne suis pas très emballée.

Bref, il me fait visiter le studio qui mesure 20 m2 et qui est occupée par 2 locataires.
Encore quelque chose qui me chiffonne car je ne pourrais y faire de travaux qu’à leur départ et que je ne pourrais pas profiter des nombreux avantages fiscaux qu’offre une location meublée.
Le loyer était de 600 euros (ce que je trouve cher pour un studio loué vide), et mon crédit immobilier pour cet achat serait d’un montant de 500 euros par mois. Ce qui me permettait d’avoir un cash flow de 100 euros. (le cash flow est l’argent disponible qu’il me reste après avoir payé ma mensualité du crédit immobilier)
Je discute avec une des locataires, j’essaye de voir si elle se sent bien dans le studio, les choses qu’elle aimerait changer ou rajouter dans le studio. Elle me raconte qu’elle n’a eu aucun problème dans le studio sauf qu’elle s’est faite cambriolée y a quelques mois, et que d’autres locataires se sont fait également cambriolés ( wouaille !!!!! )

 

 

Bref la visite se termine, je vais un briefing avec l’agent immobilier et lui dit ce qu’il me déplaît :

– le quartier (et le cambriolage qui va avec! )
– le fait que studio soit occupé et que je ne peux pas y faire des travaux tout de suite pour valoriser le bien.
– La date de la fin du bail (il s’expirait dans un an et demi)
– Le fait qu’il soit loué vide et que je ne puisse pas bénéficier des avantages fiscaux liés à une location meublée (j’en parlerai dans un prochain article)
L’agent immobilier voulait à tout prix que je l’achète, il trouvait des solutions à tous mes problèmes

– Concernant le quartier : il avait vécu pas très loin de la résidence étudiante et il n’a JAMAIS eu de problème. Il n’a jamais été cambriolé ( oui mais la locatrice et d’autres locataires de l’immeuble, si !)
– Pour les travaux : je pourrais toujours les faire plus tard
– La date de fin du bail : faut juste être patient (oui mais on ne met pas des gens à la rue comme ça ! pour récupérer un logement qui est loué, il faut soit y habiter soi même ou soit y héberger un membre de sa famille, or ce n’est pas mon cas)
– Pour la location meublée : l’agent immobilier me dit qu’il a longuement discuté avec la locataire et qu’elle est prête à ce que je rajoute des meubles (serait-elle prête à se débarrasser de son clic clac et de certains mobiliers juste pour que je puisse faire de la location meublée ???)
Bref, je sentais le plan foireux à 3000 kilomètres !

 

 

Ps : j’ai visité le studio au début du mois de Février, aujourd’hui ( 28 mai) il est toujours en vente !!! Allez savoir pourquoi !!!!!
Et vous avez visité de fausses bonnes affaires ? Avez-vous longtemps douté ? n’hésitez pas à me racontez vos expériences !

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  1. Bonjour,

    Ton analyse semble bien pensée. Il faut effectivement se poser des questions lorsque un agent immobilier à réponse à tout (il faut juste, si.., on peut.., jamais eu de problème).

    Il vaut mieux parfois s’arrêter à temps plutôt que de le regretter longtemps.

    A bientôt,
    Fabrice
    Fabrice Articles récents…Calcul des frais de notaire pour un viagerMy Profile

    • Cynthia dit :

      Salut Fabrice,
      oui c’est vrai que l’agent immobilier avait réponse à tout et c’était un peu louche. Mais le plus louche c’est que j’ai visité le studio un samedi, et le dimanche, pendant que j’étais avec ma famille ( mon beau frère à lui même trouvé ça louche), il m’appelle pour me demander si j’achetais le bien, alors que :
      – je ne lui avais même pas demandé les documents indispensables avant tout achat ( diagnostique,3 derniers pv de l’ assemblée générale ect…)
      – que j’avais même pas essayer de négocier le prix
      – et surtout que je ne lui avait pas dit que j’étais intéressée…

      les agents immobiliers …ça me donne une idée pour un prochain article tiens 😉

  2. Salut,

    En effet, un bon agent immobilier est pour moi celui qui en dit le moins.
    Il répond a vos question sans surenchère dans ses arguments.

    Un agent immobilier qui en dit trop et vous flatte un bien en long et en large a quelque chose a cacher …

    Heureusement, ils ne sont pas tous comme ça !
    Jérôme Articles récents…Evènement Blogueurs Juin 2013My Profile

  3. Bonjour Cynthia,

    J’ai eu des visites comme celle ci. Depuis avant même de me déplacer, je pose les questions par téléphone.

    Ça évite de perdre du temps, pour toi comme pour l’agent ou le propriétaire (le temps c’est de l’argent :))

    Il faut avant tout définir se que tu souhaite ? Libre ou pas libre ? Le quartier ? Avec ou sans travaux ? Ton budget ?

    Avec cette méthode tu écarte déjà 80% des biens. Souvent une annonce parait bien et quand tu contacte l’agent…ca devient vite moins intéressant.

    Paul de notreargent.fr
    Paul Articles récents…2 moyens d’obtenir des revenus alternatifs avec votre blogMy Profile

  4. Cynthia dit :

    salut Jérôme
    oui quand un agent veut à tout prix te vendre un bien c’est qu’il y a anguille sous roche ! si le bien est une bonne affaire, il partira rapidement, sans que l’agent en fasse des tonnes!

    Salut Paul

    en fait pour cette visite j’ai pris contact avec l’agent immobilier pour lui exposer mon projet,et c’est lui qui m’a proposé de visité le studio. D’habitude c’est moi qui téléphone à l’agence car j’ai repéré un bien qui pourrait m’intéresser. La démarche est différente.

    Et tout comme toi, au téléphone je pose des questions au préalable avant de faire la visite (montant de la taxe foncière,charges de copropriété) pour calculer le rendement.

  5. Bonjour Cynthia,

    Un bon agent immobilier saura cibler correctement les visites en fonction de nos vrais critères. Beaucoup d’autres essayeront de faire visiter des logements qui diffèrent “au cas où ça passerait”, notamment leur fond de tiroir, que personne ne veut, comme si il y avait écrit “pigeon” sur notre front. Mais comme on dit: qui ne tente rien n’a rien. Sauf que c’est une belle perte de temps!
    Damien Articles récents…Répartition des charges locativesMy Profile

  6. Cynthia dit :

    Bonsoir Damien,

    oui c’est vrai , certains agents essayent de vendre les biens qu’ils ont du mal à vendre lors des 1eres visites.

    c’est pour cette raison qu’il faut mieux repérer sois même les annonces, poser quelques questions avant la visite, puis si cela vaux le coup, visiter le bien.

  7. Bonjour !
    Je suis tout à fait d’accord avec l’article et les commentaires, mais, sur le fait que le cash-flow soit de 100 euros…

    Vous n’avez pas pris en compte les divers frais. Cela donne une fausse impression que ce qui reste en vrai est positif.

    C’est juste une remarque 🙂
    Michel de Changer-Gagner Articles récents…Pourquoi les femmes les aiment et s’en mordent les doigtsMy Profile

  8. Cynthia dit :

    Bonsoir Michel,
    bienvenue sur mon blog!

    j’ai pris en compte les charges de copropriété et la taxe foncière, les assurances. Après c’est vrai que j’ai pas pris en compte les frais liés à la gestions locatives si le bien serait gérer par une agence immobilière.

    Mais peut être que tu parles d’autres frais divers ? peux tu nous en dire plus?

  9. Bonsoir Cynthia,

    ère visite sur ton blog. Je te laisse ce message car tu annonce un prochain article sur les agents immobiliers qui s’annonce sulfureux.
    Je viens défendre ici une grande partie de la profession qui est là, bien sur pour gagner sa vie, mais pas à n’importe quel prix.
    Je rejoins Fabrice sur un commentaire précédent, un négociateur qui a toutes les bonnes réponses est inquiétant. J’ai l’habitude de dire à mes collègues que nous ne sommes pas là pour vendre, mais pour trouver le bien que nos acquéreurs veulent acheter. Ça en fait bondir certain, mais je crois que c’est ce qui rend noble notre métier.

    L’histoire ne dit pas si tu as finalement trouver un appartement qui te convient

    Bonne continuation

    William

    l’immobilier facile
    william Articles récents…Chéri, on achète une maison ? ou on divorce !!!My Profile

  10. Salut Cynthia
    Je me retrouve sur ton blog et cet article suite au carnaval d’articles avec Jérôme.
    Je te rejoins sur les fantasmes des agents commerciaux qui te vendent du vent.
    Nous avons perdu 500€ après avoir signé un compromis. Il avait omis de nous parler des plaques d’amiantes. Imaginez notre désarrois une fois la période d’annulation atteinte.
    Bref
    Aujourd’hui nous sommes très minutieux voir chiant avec les agents commerciaux. Nous posons des questions précises et attendons les réponses. Et s’il y a anguille sous roche après notre enquête de voisinage il se fait massacré en live s’il nous a menti ou dissimulé une partie de la vérité.
    Dans tout les cas ce n’est pas une excuse pour ne rien faire. Être dans l’action est le seul moyen de trouver de bonne affaire et s’enrichir
    À bientôt et félicitations pour ton blog
    David du blog http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/
    David Articles récents…EXPLOITATION D UN BIEN EN SAISONNIER MODE D EMPLOI SUITEMy Profile

    • Cynthia dit :

      Salut David, bienvenue sur mon blog.

      oui je me rappelle de ton anecdote, j’ai lu l’article où tu en parles sur ton blog . Vous n’aviez pas demandé les diagnostics pour l’amiante?

      Heureusement que vous n’avez pas conclue l’affaire ! même si vous avez perdu 500 euros, au moins vous vous êtes pas retrouvé avec cet appart sous les bras.

      se renseigner auprès des voisins est toujours une source d’informations supplémentaires!!! j’en parle dans cet article : “les voisins savent des choses que l’agent immobilier ne sait pas” http://femmeindependante.fr/?p=414

      A bientôt !

  11. Cynthia dit :

    Bonsoir William,

    bienvenue sur femmeindependante.fr !

    effectivement je vais écrire un article sur les agents immobiliers. Mon but ne sera pas à tout prix “casser” les agents immobiliers, ( car il y en a des bons ) mais de parler de mon expérience avec eux, et donner quelques astuces pour reconnaître un bon agent immobilier.

    pour répondre à ta question, j’ai failli acheter un studio dans la ville où j’habite, mais finalement je ne l’ai pas fait, car il fallait qu’il réponde à certaines conditions pour qu’il soit vraiment rentable.

    Une chose est sûre c’est que plus je visite de biens immobiliers, plus j’aiguise mon oeuil d’investisseur, et plus les biens deviennent intéressants.

    Au plaisir de te relire !

  12. Les agents immobiliers… Au mois de janvier j’avais visité un bien dont ‘agent me faisait l’éloge. Une fois visité et avoir entendu ses louanges concernant le bien. J’ai préféré me tourner vers un autre appartement. Ses premiers mots étaient : “Aaaah, quand même je me demandais comment l’autre appartement pouvait vous plaire c’est beaucoup mieux ici!”…
    Ils sont prêts à ne plus avoir aucune fierté pour nous vendre n’importe quoi. Alors qu’un bien immobilier, ce n’est tout de même pas pareil qu’un aspirateur.

    • Cynthia dit :

      oulaaa Alexis, un agent t’as vraiment dit ça ? c’est pas très malin de sa part! en gros,il te dit haut et fort qu’il était prêt à te vendre n’importe quoi. Ca donne pas trop envie de lui faire confiance pour la suite…

  13. Bonjour Cynthia,

    Es-tu déjà passé par un chasseur immobilier? Si oui est ce différent d’un agent immobilier?

    Merci pour tes articles, j’apprends beaucoup 🙂

    • Cynthia dit :

      Bonsoir Margaux,

      Bienvenue sur mon blog.
      Non je ne suis jamais passée par un chasseur immobilier, car pour le moment j’ai du temps, j’aime apprendre par moi même et sur le terrain. Mais si un jour je suis débordée et que je n’ai pas le temps à consacrer à mes recherches, alors là oui je ferai appel à un chasseur immobilier.

      les principales différences entre un agent immobilier et un chasseur immobilier:

      -c’est que le chasseur travaille pour toi, tu le paies pour qu’il te trouve le bien qui te correspond selon tes critères.l’agent immobilier te propose des biens qu’il a en agence ( donc il y a plus de concurrence entre les acheteurs, car n’importe qui à accès aux annonces immobilières)

      -La commission d’un chasseur immobilier peut être plus avantageuse que Les frais d’agence.

      – le chasseur immobilier est payé lorsque tu signes le compromis de vente. Son intérêt est donc vraiment de te trouver un bien, sinon il n’est pas payés.

      En tout cas merci Margaux pour ta question. Tu m’as donné l’idée d’écrire un article sur les chasseurs immobiliers.

      A bientôt.

  14. Olivier dit :

    Ahahah, cet agent immobilier me dit quelque chose 😉

    Blague à part cet article montre bien à quel point il est important de s’instruire dans le domaine où l’on veut investir plutôt que se fier aveuglément à toutes les gentilles personnes prêtes à nous vendre des placements / biens immobiliers au rendement in-croy-able -mais qui n’investiraient jamais eux-même dedans !

    • Cynthia dit :

      Bonsoir Olivier,
      Oui tu as raison, avoir certaines connaissances et ne pas donner toute sa confiance à autrui. Mais alors cet agent immobilier, c’était quelque chose hein ! il va m’inspirer à écrire d’autres articles :-).

      A bientôt.

  15. Tout le monde l’immobilier n’est pas véreux heureusement et il faut apprendre à faire confiance.

  16. Bonjour Cynthia,
    jolie anecdote qui pointe des éléments très importants dans le cadre d’un investissement locatif : la demande locative et le régime choisi.

    En l’espèce, vu la façon dont vous décrivez le quartier on peut se demander combien de mois/an le studio va être occupé. Savoir qu’une éventuelle vacance locative altère fortement le rendement locatif de l’opération… puisque vous devez quand même payer votre crédit lorsque le studio est vide.

    En revanche la démarche de fonds est excellente : utiliser une capacité d’emprunt pour générer des revenus complémentaires dans le futur et développer son patrimoine. Si vous êtes toujours intéressé par ce genre d’opération jetez un oeil sur notre site. C’est notre métier, et nous accompagnons des investisseurs dans des opérations à Paris. La demande locative y est plutôt très forte.

    Bonne journée.
    Mickael Zonta
    http://www.investissement-locatif.com

  17. sofiane from la ruche dit :

    moi, je peux dire que j’ai eu de la chance peut être parce l’agent en question est un ami de la famille et qu’il connaît les risques en me vendant n’importe quoi !en tout cas, je n’ai pas eu de problème, le studio est en location maintenant et je perçois une bonne somme d’argent par mois, bonne chance aux autres

  18. Merci pour cette anecdote et ces informations, je m’intéresse à l’investissement locatif et je suis débutante 🙂

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