20 Août 2013

Publié par | 10 commentaires

Ne croyez pas votre banquier et faites jouer la concurrence.

Avant de commencer ses recherches immobilières il est important d’avoir une idée de sa capacité d’achat, de connaitre son budget pour investir dans l’immobilier. Pour cela la première chose à faire est d’aller voir son banquier et de faire avec lui une estimation d’un prêt immobilier.

Le banquier va étudier votre situation : voir si vous avez un apport personnel, va vérifier votre capacité d’emprunt, le taux du crédit, la durée du crédit…

Il faut savoir que souvent les banquiers sont des commerciaux et que d’être dans une banque depuis de nombreuses années ne vous garantie pas d’avoir un prêt immobilier exceptionnel.

 

 

Je vais vous exposer mon expérience :

En 2011, je suis allée voir mon banquier pour lui parler de mon projet immobilier : je lui explique que je souhaite investir dans un studio pour faire de la location meublée destinée à des étudiants.
Il me propose de faire une simulation de prêt immobilier. Après avoir sorti sa calculatrice et après avoir fait plein de calculs, il m’annonce que la banque peut me prêter 22 000 euros , sur 25 ans avec un taux de 4.7% .
Ses calculs sont basés sur une capacité d’endettement à 33% maximum, sur le prix de mon loyer actuel, et sur mon apport personnel.
Je vous avoue que je me suis sentie déprimée lorsque je suis ressortie de son bureau : au pire je pourrais investir dans 2 places de parking, mais je ne pourrais jamais acheter un studio avec 22 000 euros !!! (Sachant que les studios dans le secteur où je cherche valent entre 90 000 et 150 000 euros)

J’aurais pu abandonner l’idée d’investir dans l’immobilier et me dire que finalement le banquier ne pourrait pas m’aider dans mes projets. Mais au lieu de ça je me suis demandé comment pourrais-je obtenir un prêt plus important ? Le banquier ne pouvait pas me prêter assez d’argent pour l’achat d’un studio, alors qui pourrait le faire ?

 

C’est en faisant quelques recherches sur internet et en demandant conseils à des investisseurs que j’ai trouvé la réponse : faire jouer la concurrence !!!
Je pouvais :
1) Démarcher les banques concurrentes et leur exposer mon projet
2) Contacter des courtiers qui se chargent de contacter différentes banques pour trouver un financement qui me conviendrait .

J’ai opté pour la 2ème solution et j’ai pris rendez-vous avec deux courtiers et je n’ai pas été déçue :

Mon banquier me proposait un prêt de 22 000 euros sur 25 ans avec un taux de 4.7%
Un des courtiers me proposait un prêt de 77 000 euros sur 20 ans avec un taux de de 4%.

 

J’étais vraiment étonnée de la différence entre la simulation de mon banquier et celle des courtiers.
Ça m’a reboostée mais je savais que même avec 77 000 euros ça allait être difficile de trouver un studio à ce prix là. C’est à ce moment-là que le courtier m’a suggéré de solliciter les banques pour une demande d’un prêt immobilier pour ma résidence principale et non pas pour faire de l’investissement locatif. En effet, les banques ont tendance à prêter une somme plus importante pour l’achat d’une résidence principale que pour de l’investissement locatif. Puisque pour un investissement locatif, le banquier prend en compte le loyer dans votre budget, ce qui réduit la capacité d’emprunt.

 

L’astuce est donc de ne pas dire au banquier que vous souhaitez faire de l’investissement locatif.

Lorsque vous demander un prêt, dites plutôt que ce prêt est destiné pour l’achat de votre résidence principale.

Ainsi :
– Les banquiers seront moins frileux à vous prêter de l’argent pour une résidence principale que pour un investissement locatif.
– Le banquier vous prêtera plus d’argent pour l’achat de votre résidence principale que pour un investissement locatif, puisqu’il ne prendra pas en compte votre loyer dans votre capacité d’emprunt.

Une fois le prêt obtenu, vous pouvez très bien changer d’avis et mettre votre « résidence principale » en location. (ben quoi, il n’y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis)
Bien entendu, cette astuce marche si, comme moi, vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale et que vous n’avez pas de crédit immobilier à votre actif.

 

 

Donc pour la suite de mon histoire, le courtier a fait une simulation de prêt immobilier pour l’achat de ma résidence principale : Suite à son estimation, je pouvais obtenir un prêt de 100 000 euros sur 25 ans !!!

Je suis donc passée d’un prêt à 22 000 euros par ma propre banque, à un prêt à 100 000 euros par un courtier

en faisant « croire » que je voulais acheter ma résidence principale. (naaan je ne mens pas, je change juste d’avis !)

 

 

Conclusion :

Prenez rendez-vous avec votre banquier pour voir le prêt immobilier qu’il vous propose. Si ce prêt ne vous convient pas, faites jouer la concurrence et allez voir d’autres banques. Les banques adorent avoir de nouveaux clients, et peuvent vous proposer des avantages que votre banque actuelle ne vous donnera pas.
n’hésitez pas à consulter des courtiers en immobiliers, certes vous devrez payer leurs honoraires ( qui généralement représentent 1% du prix du bien immobilier que vous achetez) mais vous ne payerez leurs honoraires uniquement que si vous signez l’acte de vente. Tant que vous ne signerez pas l’acte de vente, le courtier ne vous demandera AUCUNE SOMME. Il fera donc tout son possible pour trouver une banque qui vous financera votre achat, avec un taux intéressant, une durée qui vous convienne ect… grâce à l’intervention d’un courtier vous pourrez même faire des économies sur votre crédit (mon banquier me propose un taux de 4.7%, tandis que le courtier me proposait un taux de 4%) et peut vous faire économiser sur votre assurance.
– bien évidemment, vous pouvez également consulter plusieurs courtiers et faire jouer la concurrence.
Ps : Les honoraires des courtiers ne sont pas fixes, vous pouvez toujours essayer de les négocier.

 

 

Avez-vous déjà essayé de comparer les propositions de votre banquier et celle d’un courtier ? Qu’elle était l’offre la plus intéressante pour vous ?

 

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  1. Très bon article, j’avais également pensé à ça, lorsque j’investirai pour de la location saisonnière je ferais pareil !
    nicolas giordano Articles récents…La gratification immédiate, vous connaissez ?My Profile

  2. merci cynthia merci pour ce précieux conseil

  3. En effet, c’est une excellente astuce pour obtenir un prêt plus important ! Attention toutefois a bien calculer vous-même ce que vous serez en mesure de rembourser car en cas de problème, si la banque se rend compte que vous avez “caché” un aspect du prêt elle ne vous fera pas de cadeau !

    • Cynthia dit :

      Effectivement Loïc, il faut bien calculer son coup. L’idéal étant de trouver une bonne affaire ( un bien en dessous du prix du marché), d’obtenir une bonne rentabilité à la location et faire en sorte que le prix du loyer recouvre votre crédit et les différentes charges.

  4. Garcia dit :

    Bonjour Cynthia,

    C’est une bonne technique. Mais dans ce cas il ne faut pas bénéficier du PTZ ou alors prévoir de le rembourser par anticipation à la mise ne location:)

    Aïda

    • Bonjour Garcia,

      Dans mes articles je ne parlerai que d’achat immobilier dans l’ancien. Et dans l’ancien on ne peut plus bénéficier du prêt à taux zéro depuis janvier 2013.
      Effectivement le but de l’investissement immobilier locatif, c’est que le prix du loyer recouvre le crédit immobilier et dans l’idéal, également les charges (charges de copropriété, assurances, impôts)

  5. Bonjour,

    es ce que l’on peut vraiment faire croire au banques une demande de pret pour sa résidence principale alors que l’on a l’intention de le louer? L’a tu réellement fait?
    quel sont les conséquences pour nous si les banques s’en aperçoivent.

    je vais bientôt arriver a mon échéance pour le prêt et si ce que tu dis est possible, ce sera ma dernière chance.

    • Bonsoir Pat,

      il n’y a aucune loi qui t’empêche de changer d’avis. Tu peux très bien demander un prêt pour une ta résidence principale, puis plus tard changer d’avis et mettre ton bien en location.

      tu ne seras pas puni par la loi si la banque s’en aperçoit.

      bonne soirée

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