24 Oct 2013

Publié par | 15 commentaires

Comment convaincre votre banquier de vous accorder un prêt immobilier ?

J’ai récemment reçu des mails de lecteurs qui me demandaient comment faire pour que le banquier leur accorde un prêt immobilier sachant qu’ils étaient étudiants ou déjà propriétaires de plusieurs biens en location. Suite à ces mails, j’ai décidé d’en faire un article qui pourrait éventuellement aider certains d’entre vous.

Les banquiers sont plutôt frileux à faire des prêts immobiliers en cette période de crise, ils sont méfiants et vous demanderont certaines garanties avant de vous accorder un prêt. Voyons ensemble ce qu’ils risquent de vous demander :

 

1)      Quelles sont vos sources de revenus ?

C’est la première question que vous posera le banquier. Ce qui est important pour le banquier c’est que vous arriviez à rembourser les mensualités du crédit immobilier. Si vous n’avez aucun revenu, je doute que le banquier accepte de vous prêter de l’argent pour l’achat d’un bien.

Quand je parle de revenu, je parle de salaire, mais également de tout ce qui vous rapporte de l’argent : dividendes, revenus liés à votre blog, loyers ect… Montrez vraiment à votre banquier toutes vos sources de revenus.

2)      Êtes-vous dépensière ?

Hé oui, le banquier regardera ce que vous gagnez, mais aussi ce que vous dépensez. Avoir des revenus c’est bien. Ne pas tout dépenser en sur-consommant c’est mieux !

Si vous avez de revenus confortables et que vous ne pouvez pas vous retenir d’acheter le dernier téléphone à la mode, de changer de voiture  et d’acheter celle qui vous fait tant rêver alors que la vôtre est encore correcte, d’acheter ces Louboutin qui vous vous draguent sans cesse quand vous passez devant la vitrine, et qu’il ne vous reste plus rien à la fin du mois, votre banquier aura peur de vous prêter de l’argent (et il aura raison).

Pour le rassurer, il faut donc montrer au banquier que vous savez gérer votre argent, voir même que vous êtes en capacité de  faire des économies.

3)      Savez-vous épargner ?

Les banquiers seront plus rassurés de prêter de l’argent à quelqu’un qui sait épargner  plutôt qu’à une personne dépensière. L’idéal serait d’avoir  sur un compte, 3 fois la mensualité du crédit. Comme ça en cas d’impayé de loyer de votre locataire, vous aurez toujours de quoi rembourser votre crédit. Cette épargne peut être placée sur un livret A par exemple. Tout comme vos différentes sources de revenus, il faut montrer également votre épargne : livret A, PEA,PEL, assurance vie …

4)      Quelle est votre capacité d’emprunt ?

Votre banquier étudiera vos ressources, vos charges, et ce qu’il vous restera comme argent pour vivre lorsque vous allez rembourser votre crédit. Pour vous éviter d’avoir le couteau sous la gorge à la fin du mois (et surtout pour s’assurer que vous rembourserez bien votre crédit), votre banquier dira qu’il ne peut pas vous endetter à plus de 33%.

Par exemple : vous voulez un prêt pour acheter votre résidence principale. Le banquier prendra en compte vos revenus et vous accordera un prêt dont les mensualités représentent 33% de vos revenus. C’est la raison pour laquelle il faut absolument lui montrer tous vos revenus et pas seulement votre salaire. Ainsi vous obtiendrez un prêt plus important.

Si vous  êtes déjà propriétaire de votre résidence principale  et que votre taux d’endettement est à 25% par exemple, il sera difficile d’obtenir un prêt immobilier  (après ça dépend de vos ressources aussi : un multi milliardaire pourra facilement dépasser ce taux des 33%).

Alors, comment faire pour continuer ou commencer  à investir quand votre taux d’endettement est proche des 33% ?

Je ne dis pas que c’est impossible, mais ça va être difficile. Je vais vous donner quelques pistes :

 

 

essayez de réduire les mensualités de votre crédit : Prenez rendez-vous avec votre banquier : peut être que vous pouvez baisser vos mensualités de votre
crédit en renégociant le taux  et faire ainsi baisser vos mensualités. Ou passez par un courtier et faites jouer la concurrence.

–       Faites une opération blanche : une opération blanche consiste à acheter un bien et de faire en sorte que le loyer recouvre la totalité du crédit ainsi que les charges et les impôts voir plus.

Pour acheter plusieurs bien locatifs (car cela est tout de même possible) il faut que les loyers de vos biens représentent 130% du montant de votre crédit.

Je m’explique : quand vous faites un prêt pour faire de la location, certaines
banques ne prennent en compte que 80 à 70% des revenus locatifs.
Par exemple si vous avez un bien qui se loue à 1000 euros, la banque dira que vous avez un revenu locatif de 700 euros. Les banques sont frileuses aux
investissements locatifs et diront qu’elles prennent que 80 à 70% des revenus locatifs, car il vous faut payer

les charges de copropriété,certaines dépenses,inattendues ect..

 

Donc l’idéal pour multiplier les achats de biens locatifs, c’est qu’il faut que le loyer représente 130% du montant mensuel de votre crédit. En faisant ce type
d’opération, votre taux d’endettement s’annule.
C’est comme si vous n’avez pas de crédit, et c’est dans cette condition que
vous pouvez renouveler l’opération.

 

Je vous ai donné quelques astuces pour convaincre votre banquier de vous faire un prêt immobilier. Avez-vous d’autres astuces pour convaincre votre banquier ? Dites nous tout dans les commentaires ci dessous.

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Crédit photo : Rido – Fotolia

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  1. Marie-Christine dit :

    Bonjour Cynthia,

    merci pour ce nouvel article intéressant.

    J’ai justement déposé un dossier complet il y a une semaine auprès d’un courtier.
    Je l’ai fait via internet car je l’avais déjà rencontré il y a 6 mois en arrière pour un projet d’investissement locatif. J’étais complètement novice à ce moment-là. On en avait discuté un peu et m’avait dit de lui faire signe dès que je serais prête.

    Donc, après avoir lu énormément de blogs comme le tien, d’articles sur internet, visionné des reportages et visité quelques appartements pour me faire une idée, je lui ai envoyé un dossier, juste pour savoir à combien j’ai réellement droit au jour d’aujourd’hui

    J’ai peur qu’il soit qu’en même refusé car, même si j’ai un salaire très convenable, même si, depuis 3ans, je mets 350€ de côté tous les mois, même si je lui ai bien expliqué que je voulais faire de la location saisonnière dans ma ville (Toulouse) et qu’il y a une très forte demande (preuves à l’appui), j’ai peur que ça ne passe pas car j’ai un loyer très important par rapport à mon revenu (mais ça, je ne peux malheureusement pas le changer…).

    On verra donc …

  2. Cynthia dit :

    Bonsoir Marie-Christine,

    As-tu calculé ta capacité d’emprunt? es tu proche des 33%?
    Pour ton dossier c’est bien si tu as montré au courtier qu’il y avait de la demande en location saisonnière. Ce que tu pourrai faire pour améliorer ton dossier, c’est de lui montrer que ton opération est rentable, avec calculs prévisionnels à l’appui ( montant du crédit, prix du loyer à la semaine, prévoir les vacances locatives ect…)

    N’hésite pas à revenir ici, pour nous dire comment s’est passé ton rendez-vous avec ton courtier, ça nous intéresse 🙂

  3. Il ne faut pas oublier de voir plusieurs banques (autre la sienne) et de les comparer avant de faire son choix. Et ne pas tomber dans l’erreur de comparer les taux d’intérêts seulement, mais le coût du crédit dans sa globalité.
    merci pou le billet

    • Cynthia dit :

      Bonsoir Rita,
      Effectivement il faut prendre en compte le coût total du crédit, et ne pas s’intéresser uniquement aux taux d’intérêt. Il est aussi conseillé de comparer plusieurs banques et de faire jouer la concurrence. J’en parle dans l’article “ne croyez pas votre banquier et faites jouer la concurrence”

  4. Merci pour ces conseils. Nous nous sommes endettés à 40%, notre prochain challenge sera donc d’obtenir un prêt alors qu’on est déjà au dessus du maximum.
    Mr & Mme P Articles récents…Ventes aux enchères immobilières : nos premiers pasMy Profile

  5. L’auto-financement total de l’investissement est un atout envers le banquier. C’est à dire un bien don le loyer couvre 130% du crédit…
    C’est de cette manière et avec une bonne épargne que j’ai demander 3 crédits à ma banque cette année pour financé l’achat de 6 appartements.

    Je donne rendez vous le 1er Janvier 2014 pour la mise en ligne de http://www.jeuneinvestisseur.fr !

    Bonne continuation!
    Aurélien Articles récents…Changer votre rapport avec l’argentMy Profile

    • Bonjour Aurélien,
      Bienvenue parmi nous! J’ai hate de découvrir ton blog et ton expérience dans le domaine de l’immobilier.

      A bientôt.

      Cynthia

  6. Bonjour Cynthia ! Article intéressant 🙂

    Il y a quelques mois, je suis allé voir un conseiller bancaire pour diverses choses dont notamment une simulation pour un emprunt bancaire. J’avais alors discuté du fait que le bien qui serait acheté rapportera des loyers et qu’ainsi dans la simulation, il pouvait prendre en compte mes revenus actuels + mes revenus des locations ultérieures (à 70 ou 80%). Mais le conseiller m’a dit que leur politique était de considérer les futurs loyers comme inexistants et que c’était pour cette raison qu’ils ne se basaient que sur les revenus actuels. Est-ce que tu trouves ça normal ?
    InvestMan Articles récents…Comment bien placer son argent en 2014 ?My Profile

    • Cynthia dit :

      Salut InvestMan,

      Non je ne trouve pas ça normal. Quand je suis allée voir mon banquier, il m’avait clairement dit que la banque allait prendre en compte 80% des revenus locatifs.
      Le conseiller que tu es allé voir est un conseiller de ta banque? peut être devrais tu aller voir d’autres banques ?
      Bonne journée.

  7. Bravo pour cet article !!

    En effet, un crédit immobilier, cela se prépare !!

    On ne se réveille pas un matin, en se disant,tiens aujourd’hui entre la boulangerie et la presse, je vais aller voir mon banquier pour voir combien il me prête!!

    Constitution d’épargne, nettoyage des comptes, sont aussi importants que l’étude des revenus.

    Un banquier sera beaucoup plus enclin à dépasser le taux moyen de 33% d’endettement si votre santé financière est impeccable.

    Dans la recherche du crédit immobilier, votre meilleur ami reste le courtier. Celui ci est un spécialiste rompu aux méthodes de négociations bancaires et, de surcroît, bénéficie de conditions privilégiées réservées à la profession.

    Pour plus d’infos, rendez vous sur http://www.illikocredit.fr

  8. Amandine dit :

    Article très intéressant, notamment la partie sur la capacité d’emprunt pour tenter de dépasser le plafond des 33%.
    J’ajouterais qu’il est très important, pour gagner en crédibilité auprès de son banquier, mais aussi pour négocier efficacement, d’avoir effectué plusieurs simulations par soi-même à l’avance. Sur internet on trouve quelques bons simulateurs pour faire ça qui peuvent même vous donner l’échéancier détaillé des remboursements comme le ferait la banque. Exemple: http://lepetitcoinimmobilier.fr/simulation_credit_avancee

    • Cynthia dit :

      Bonjour Amandine,

      Merci pour le lien du site pour calculer les mensualités de crédits. je regarde souvent les annonces sur le boncoin et c’est vrai qu’il n’y a pas d’alerte comme sur seloger.com

  9. Article super clair pour mieux comprendre l’intérêt de maitriser l’entretien avec le banquier.
    Ce que je peux conseiller c’est de se créer un excellent dossier très qualitatif afin de mettre toutes les chances de son côté.

    Passer directement par un courtier du type Empruntis/Vousfinancer est également une bonne piste pour obtenir un emprunt rapidement.
    David Articles récents…14 méthodes infaillibles pour convaincre son banquierMy Profile

  10. Merci pour vos conseils c’est pile poil le genre de chose que je cherchais

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